Le bail commercial, un élément clé de votre dossier de cession...
Le bail commercial, kesako ?
Cela semble évident, mais comment voudriez-vous céder (voire même exploiter) votre fonds de commerce sans qu’il ne soit lié à l’occupation physique d’un lieu, soit pour recevoir vos clients, soit pour y cuisiner, soit pour les deux ? Cette occupation physique d’un lieu est encadrée par un « bail commercial ». Si ce terme bateau semble connu de tous, force est de constater que beaucoup n’y connaissent en réalité par grand-chose, voire rien. Et pourtant, c’est là l’élément clé de votre dossier, et plus largement, de votre période d’exploitation, qu’elle soit courte ou longue.
Une loi poussiéreuse de 1951 ...
La pratique du bail commercial est encadrée par un texte légal remontant au 30 avril 1951, qui n’a, depuis, jamais été révisé, et s’applique sans distinction au niveau national (même si certains voudraient régionaliser cette matière). C’est une loi très formaliste, bien que courte, imposant à toutes les parties concernées des obligations (très) strictes et des zones de libertés bien encadrées. Méconnaître les détails de cette loi, ou ne pas faire appel à un professionnel pour vous aider à y voir clair, peut vous mener à de sérieuses déconvenues.
Cette loi instaure des principes dits « supplétifs » et d’autres « impératifs ». Les premiers sont des éléments, encadrés, mais laissés à la libre appréciation des parties qui peuvent convenir de les appliquer ou pas. Les seconds sont des principes inébranlables auxquels il ne peut être fait opposition, qui s’appliquent qu’on le veuille ou non, quand bien même on aurait prévu le contraire de commun accord.
Un exemple de principe impératif est par exemple la durée du bail (art. 3 de la loi) : La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 années, et même s’il était convenu qu’il le soit pour une période moindre, il serait de facto de plein droit ramené à une période de 9 ans. De même, la loi consacre le droit du locataire d’obtenir 3 renouvellements successifs de périodes de 9 ans chacune, ce droit est acquis et il ne peut en aucun cas y être dérogé, même si l’on prévoyait le contraire (art. 13 à 24 de la loi). D’autres articles, supplétifs, permettent aux parties de décider dans un sens ou dans un autre, ou de s’éloigner du texte légal pour parfaire leurs accords singuliers.
Ne vous inquiétez pas, c’est un « bail-type » ?
Nous entendons régulièrement nos clients nous rassurer d’un air paternaliste par cette phrase pleine de non-sens : « j’ai signé ce bail les yeux fermés, car c’est un bail-type ». Un « bail-type » n’existe pas, c’est une expression issue du langage courant se rapportant à un contrat remplissant toutes les conditions essentielles liées à la loi, mais à la fois à l’avantage et au désavantage de chaque partie. C’est donc un bail que l’on vous propose, en vous rassurant quant à sa totale légalité (ce qui est bien le cas d’ailleurs), mais qui pourrait comporter des éléments vicieux (la loi du 30 avril 1951 étant, en effet, parfois vicieuse) qui un jour, dans certains cas de figure, pourraient finalement vous ennuyer, vous desservir, voire vous causer de larges soucis. Il en va ainsi des articles, par exemple, traitant des possibilités d’éviction. Ainsi, vous pourriez en effet, en cas de vente de l’immeuble que vous occupez, être expulsé par le nouveau propriétaire moyennant indemnité équivalente à un an de loyer, perdant dès lors votre fonds de commerce. Avouez que ce serait dommage, alors que l’on vous a « vendu » un bail-type. Le renouvellement du bail que vous aurez demandé, de bonne foi, pourrait vous être refusé car vous ne l’avez pas effectué dans le délai légal ou dans les formes strictes imposées par la loi. Bref, soyez vigilants, consultez un professionnel avant plutôt qu’après.
Enfin, et cela coule de source, que vous soyez bailleur ou locataire, vos intérêts seront différents, et dès lors, le contenu du bail sera orienté dans un sens ou dans un autre. Chaque partie aura à cœur de défendre ses intérêts, et le texte du bail s’en ressentira. Une négociation franche et constructive, sans toutefois tomber dans l’excès, ne pourra jamais être vue comme une complication, mais bien comme un débat sain menant à un accord équilibré et satisfaisant.
