Les différentes catégories d’Horeca, essayons d’y voir clair ?
Petite restauration ou restauration, une différence ?
En tant qu’exploitant chevronné ou amateur novice, vous aurez aisément compris qu’un restaurant n’est pas un snack, autant qu’un café n’est pas une friterie, à la fois dans les faits de même qu’en termes administratifs. Et ceci n’a strictement rien à voir avec la destination contractuelle prévue dans votre bail commercial, ni avec votre code NACE, qui sont des concepts fort différents à ne pas confondre. Ainsi, ce n’est pas parce que votre bail précise que vous louez un espace à usage de restaurant, et que votre code NACE indique une catégorie similaire, que pour autant vous êtes en ordre au niveau de l’Urbanisme. Et qui n’est pas en ordre en matière urbanistique risque petit (régularisation) ou… gros (fermeture administrative) ! Tâchons de comprendre quelles sont les différences, aussi bien pratiques qu’administratives, ceci surtout afin d’éviter une déconvenue certaine en cas de décalage entre la théorie et la pratique.
L’urbanisme… foncez-y mais ayez le temps !
Quel que soit votre projet Horeca, tout devrait « théoriquement » démarrer avec le service de l’urbanisme où vous prendrez vos renseignements : votre projet, tel que vous l’avez rêvé, peut-il être exploité tel quel dans ce local ? Ou la destination / affectation / utilisation (nous verrons plus loin la différence entre ces termes) de ce local doit être modifiée à travers un permis ? La question ne se pose que si vous souhaitez marcher dans les clous ! Certains opérateurs Horeca partent en effet du postulat qu’il est plus aisé, et moins long, de poser un acte irrégulier / une infraction urbanistique, et de la régulariser ensuite. Attention, tout n’est évidemment pas régularisable, et nous ne pouvons en aucun cas conseiller cette démarche même si, il est vrai, que dans certains cas, c’est plus efficace que de suivre la véritable procession biblique qu’engendre un dossier avec l’Urbanisme.
Diverses « UTILISATIONS » Horeca existent dans les faits : restauration, petite restauration, salon de consommation, salon de dégustation, débit de boisson, discothèque, traiteur, … Ces catégories ne sont pas clairement et limitativement reprises dans un texte réglementaire ni hermétiques, toutes sont sujettes à l’appréciation des fonctionnaires à l’urbanisme que vous consulterez pour présenter votre projet dans le détail. Quant à la « DESTINATION » d’un local, il s’agit de la fonction indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme attaché à ce bien, ou à défaut d’un tel permis ou de précisions dans ce permis, de l’affectation du bien concerné. « l’AFFECTATION », quant à elle, est indiquée dans le plan d’affectation du sol. « L’UTILISATION » est donc la fonction limitative et détaillée exercée dans une destination ou une affectation. Et vous savez maintenant également que modifier la destination (reprise dans un permis) nécessite donc aussi un permis (modificatif), même si aucun travaux n’est nécessaire, tandis que modifier l’utilisation nécessite un permis dans certains cas prévu à l’arrêté du Gouvernement du 12 décembre 2002 relatifs aux changements d’utilisation.
Dans les faits : si vous prenez à bail un local dont l’Utilisation est « snack – sandwicherie », et que vous souhaitez l’exploiter en tant que restaurant gastronomique, forcément il vous faudra entrer un permis modificatif. Dans cet exemple, l’UTILISATION initiale sera « snack – sandwicherie » et celle visée à terme sera « restaurant gastronomique », tandis que plus que probablement l’AFFECTATION (du sol donc), tel qu’elle ressort des plans du CoBat, sera du « commerce » et la DESTINATION sera de « Horeca ».
Mais encore
Il apparaît logiquement que cette matière est strictement encadrée dans un but légitime : le législateur entend être attentif aux nuisances qui découlent de l’exploitation de certains types de commerces, dont notamment l’Horeca (odeurs de cuisson, nuisance sonores de la clientèle, etc…), entre autre à l’égard du voisinage direct. Il en résulte souvent des dérapages incontrôlés, et en conséquence, des actions en justice variées tendant à obtenir par la force de la loi, des modifications d’utilisation ou de destination.
La pratique nous démontre jour après jour la vigueur du secteur Horeca et ses très nombreux concepts hybrides qui ne rentrent dans aucune catégorie. Et c’est bien là que le bât blesse, car un concept hybride sera immanquablement soumis à la vindicte urbanistique qui jugera, unilatéralement, si tel ou tel projet rentre dans telle ou telle catégorie, et délivrera (ou pas) in fine le permis. La jurisprudence reste très variée sur le sujet, ce qui est rassurant, confirmant parfois que ce n’est pas à l’autorité urbanistique de juger de l’opportunité ou de la viabilité économique d’un projet. Ce sujet délicat ne trouvera pas de réponse claire en tous les cas. Nous réservons pour un prochain article les variantes que peuvent constituer le fait d’un immeuble classé aux Monuments et Sites, ou encore de l’installation de votre projet dans une zone « Administrative ».
