Les pièges à éviter lors d’un achat / vente d’Horeca.
On ne m’y prendra pas !
Que vous soyez pro ou novice, que ce soit votre 1ère ou dernière affaire, les possibilités de se faire piéger sont légion. Mais restons sereins : si parfois des margoulins croiseront votre route, lesquels seront aguerris aux méthodes les plus fallacieuses, la faute n’incombera souvent à personne, chacun étant de bonne foi. En réalité, outre certains cas de malhonnêteté caractérisée, suivant la région que vous visez, il se peut que les services administratifs sensés vous procurer le blanc-seing afin de vous permettre d’ouvrir soient, au mieux en retard, au pire pétrifiés dans une désorganisation ubuesque. Que ceci ne vous empêche évidemment pas d’ouvrir l’œil et vous faire assister afin éviter une débauche de noms d’oiseaux et une décoloration / chute soudaine de votre chevelure.
Les classiques, à quoi faire attention ?
Partez du postulat bien belge que ce pays est surréaliste. Partant de là, rien (ou presque) ne devrait vous étonner. Quoique. Avant de vous lancer tête baissée sur un dossier, contactez les services communaux afin de vérifier quel type d’affectation nécessite votre activité. Ne perdez pas de vue d’un débit de boisson n’est pas un restaurant, et qu’un snack n’est pas un salon de consommation. Privilégiez souvent le service « commerce », avant de vous attaquer au « gros morceau » qu’est l’urbanisme, en retard chronique par ailleurs. Il se peut qu’au guichet plusieurs réponses nuancées vous soient données, maintenez votre cap et vérifiez ensuite si le dossier que vous convoitez est conforme à cette affectation.
N’oubliez pas qu’avant de prendre les clés de votre nouveau restaurant, vous serez a priori contraint de faire repasser les pompiers et vérifier la conformité électrique / gaz. Dans certaines communes, ces agréments sont à redemander systématiquement à votre nom, même si vous en possédez un exemplaire encore valide au nom de votre vendeur. Tandis qu’ailleurs ils sont même obligatoires avant d’ouvrir la porte au public, voire imposés y compris si vous rachetez des parts de société. Une affaire qui n’est pas en ordre n’est pas pour autant à jeter, un contrôle peut se planifier, il conviendra ensuite décider qui paye quoi si de menus frais sont à prévoir. A priori un vendeur vous vendra une affaire « en ordre de marche », sans pour autant bénéficier d’agréments encore tous valables, ce dont il n’a d’ailleurs pas l’obligation. Même pour vos beaux yeux, il ne remettra pas à neuf l’ensemble des techniques de son établissement.
Et puis les plus originaux…
En vrac et dans le désordre, voici un florilège de possibilités créatives de trouver des ennuis dans la reprise d’un établissement : l’établissement existe depuis 40 ans sans discontinuer avec le même exploitant. A cette époque, l’affectation « Horeca » n’existait pas, ou pouvait ouvrir où l’on désirait. Lors de la cession, à coup sûr la commune concernée en profitera pour régulariser une situation de fait irrégulière / La gaine de hotte située sur le mur arrière extérieur n’a jamais été déclarée. De mémoire d’agent, 9 hottes sur 10 en région bruxelloise sont dans le même cas d’irrégularité. Et souvent, le vendeur vous dira qu’elle est en ordre, car c’est ce qui lui a été dit par le précédent exploitant, et il le croit dur comme fer / la petite cuisine ou l’espace sanitaire à l’arrière s’avère officiellement être… une cour ! Cela arrive très régulièrement, de très nombreuses courettes ayant été couvertes depuis des décades. En soit, ceci est souvent irrégulier, mais régularisable / la façade a été modifiée au fil des ans, les magnifiques châssis en aluminium ne sont pas conformes, bien que performants, au prescrit urbanistique, voire la façade est peinte dans une couleur non validée, ou encore l’enseigne est trop haute ou trop grande ou placée au mauvais endroit. Là aussi, cela se régularise… ou pas / le bail commercial que vous vous apprêtez à reprendre, attaché au fonds de commerce, n’a en fait pas été renouvelé dans les termes légaux et formes requises, mais l’on vous dira que « pas de souci, je suis en bons termes avec le propriétaire, c’est prolongé tacitement ». N’oubliez jamais une chose essentielle en Belgique : un bail commercial ne se renouvelle JAMAIS tacitement. N’oublions pas non plus l’irrégularité chronique et généralisée de 100% des terrasses en intérieur d’ilot (sauf exceptions rares), lesquelles ne sont JAMAIS autorisées, mais tolérées jusqu’à preuve du contraire. Un régime « gris » qui pose beaucoup de questions par ailleurs sur le laisser-aller des administrations communales.
Ayant surtout du bon sens.
Le rôle de l’Agent est bien entendu de vous ouvrir les yeux sur ces situations. Mais au-delà de ça, il vous revient d’évaluer si chaque lièvre mérite d’être levé, si chaque situation irrégulière nécessite un passage à l’urbanisme. Une irrégularité est en fait une infraction qui n’a pas encore été constatée officiellement. Parfois de petits (mauvais) arrangements sont plus efficaces que des permis urbanistiques à rallonges qui n’en finissent jamais. A méditer…
