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Urbanisme, Stop ou Encore?


Pourquoi faire appel aux services de l’Urbanisme dans le cadre d’un Horeca ?

Nous avions déjà abordé cette matière il y a quelques mois (les affectations, destinations, utilisations…), et vous vous souviendrez aisément de la véritable Procession, pour ne pas dire torture, que cela peut représenter. Mais pourquoi, à vrai dire, contacter les services de l’Urbanisme d’une commune dans laquelle vous souhaitez installer votre projet Horeca, voire dans laquelle vous êtes déjà installé(e) ? Si un Horeca existe à cette adresse depuis plus de 40 ans, c’est qu’il est en ordre n’est-ce pas ? Détrompez-vous, c’est justement rarement le cas ! Eh bien tout simplement car on ne peut pas installer où l’on veut un Horeca, et qu’une fois installé, on ne peut (loin de là) y faire ce que l’on veut dans l’aménagement, qu’il soit intérieur, mais surtout extérieur (placement d’une hotte, redistribution de l’espace, modification des châssis, modification de la façade, placement d’une enseigne, d’une tente solaire, exploitation et/ou aménagement d’un jardin / cour en intérieur d’ilot....) et souvent même, le simple fait de modifier l’identité de la personne qui exploite un Horeca nécessite une paperasserie digne de l’ancien testament.

Belgium, ONE point, comme à l’Eurovision…

Vous connaissez le degré de complication de notre petit Royaume, et il ne vous aura pas échappé que divers niveaux de pouvoir s’y télescopent parfois sur un même territoire, avec des textes réglementaires souvent vagues, quand ils ne sont pas contradictoires. Partons du plus simple : la « Région » bruxelloise, englobant donc les 19 communes. Cette dernière a édicté un texte légal, baptisé COBAT, daté du 9 avril 2004, sans oublier l’outil planologique qu’est le PRAS, laquelle constitue la base en matière d’aménagement du territoire et édicte les affectations générales qui existent sur le sol bruxellois (commerce, bureau, habitation, industrie, zone verte….). Vous y trouverez aisément tous actes (construction, transformation, reconstruction, modification d’une utilisation ou d’une destination, …) qui nécessitent (ou ne nécessitent pas) un permis d’urbanisme. Vous vous doutez bien qu’un Horeca nécessite, plus qu’un autre, des permis particuliers. Le COBAT vous sert donc à y voir clair, dans les « grandes lignes ». Mais là où cela se compliquera sans nul doute, c’est dès que vous descendrez d’un étage pour arriver à l’échelon « communal ». Car votre projet, outre le fait d’être situé en région bruxelloise, sera AUSSI situé sur une commune à part entière, et dépendra donc d’un sous-niveau de pouvoir avec ses propres règles.


En théorie, dans un monde normal, les règles particulières (au niveau communal) devraient compléter logiquement les règles générales (du niveau régional), en y apportant toutes les nuances nécessaires. Mais dans la pratique, vous constaterez vite, cheveux gris à l’appui, que la plupart des textes réglementaires à l’échelon communal n’ont pas été mis à jour depuis, parfois, plusieurs décennies, ou sont lacunaires, ou ne traitent que de certains quartiers ou de certaines matières et pas d’autres. D’autres communes de l’agglomération disposent, elles, de textes récents et applicables. Alors, comment y voir clair ? Serait-ce une loi devenue orale ? Voire, horreur, à la tête du client ?

Deux manières de faire…

Y voir clair ne sera pas chose aisée, d’autant plus que votre premier contact à l’ouverture, ou préalablement à l’ouverture, sera l’échelon communal, au niveau des services de l’Urbanisme. Ceux-ci vous édicteront une liste exhaustive (pour ne pas dire rébarbative) de documents à fournir pour rentrer une demande de permis d’urbanisme (par exemple pour transformer un fleuriste en traiteur, ou modifier un snack en restaurant, voire pourquoi pas, osons le tout pour le tout, modifier un entrepôt en micro-brasserie). Pour peu que votre dossier soit complet, ce qui peut déjà prendre plusieurs mois, le processus sera long et semé d’embûches. Les délais de réponse ne sont d’ailleurs qu’indicatifs et rien ne pourra être reproché à un service d’urbanisme trop lent.


Une fois le permis obtenu, pour peu qu’il le soit, ou dans un autre cas de figure, si l’utilisation d’un bien immobilier en Horeca est déjà acquise, vous aurez ensuite dans la plupart des communes à rentrer d’autres documents nombreux au service « Commerce », dans le bureau voisin. Il serait trop simple pour eux de communiquer, donc considérez ces services comme deux mondes séparés et non connectés. Pour ouvrir votre porte au public, il vous faudra montrer pattes blanches : avis favorable du SIAMU, certification électrique et gaz conforme, agrément de l’Afsca, inscription à la Banque Carrefour des Entreprises, éventuellement certificat de moralité, plans divers et variés, plan d’implantation de terrasse, et j’en passe… Ce n’est qu’une fois tout ceci en ordre que vos premiers clients pourront tester votre savoir-faire. Dès cet instant, vous pourrez être sûr que 100% de votre commerce est conforme, et cela a une valeur ! Mais rares sont ceux qui traversent ce désert jusqu’au bout, les tentations sont grandes de sortir du cadre…


L’autre solution, que nous ne pouvons évidemment que déconseiller, mais qui se pratique couramment, c’est de faire comme si tout était en ordre (même si au fond de vous, vous savez pertinemment bien que ce n’est pas le cas), sans toutefois négliger les normes de sécurité (conformité électrique et avis favorable du Siamu). Après tout, que vous exploitiez une pizzeria où l’on consomme du vin, ou un winebar où l’on consomme des parts de pizza, le produit est le même, mais suivant l’ordre des mots utilisés, cela répondra à des utilisations différentes dans la grille d’analyse communale. Après tout, une hotte courant le long du mur arrière depuis 30 ans et n’ayant jamais gêné personne, pourquoi demander un permis, au risque de se le voir refuser définitivement, autant la laisser et n’en parler à personne, avec un peu de chance dans 20 ans elle sera toujours là.


Bref, en guise de conclusion, disons que la complexité de notre système pousse les opérateurs à esquiver et prendre les chemins de traverse. Les autorités gagneraient en clarifiant et harmonisant les règles. Mais, comme à l’Eurovision, ce n’est pas demain la veille que nous nous démarquerons à ce niveau.

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